Comment calculer le rendement locatif ?

Pour connaître précisément la rentabilité d’un investissement locatif, il faut prendre en compte toutes les dépenses qui sont réalisées pour son entretien et faire la différence par rapport aux loyers qui sont augmentés chaque année. Attention tout de même à un détail très important : en général, à moyen terme, le rendement est peu élevé car les propriétaires vont investir sur tous les plans. Une bonne rentabilité s’obtient sur le long terme.

Les données prises en compte dans le calcul du rendement locatif

Pour avoir une idée précise du rendement locatif, il faut considérer les aspects suivants :

  • - Le prix du bien immobilier possédé ou qui a retenu l’attention. Il est conseillé de faire attention aux variations annuelles des prix en fonction de la santé du marché immobilier

  • - Le montant de l’apport personnel au moment de l’achat

  • - Le loyer fixé si le bien est déjà acquis ou celui qui peut être attendu compte tenu du marché. Penser à appliquer les révisions annuelles de loyers dans son calcul.

  • - Les frais et les charges à assumer par le propriétaire

  • - Le montant des mensualités à rembourser pour son crédit immobilier. Il ne faut pas oublier de prendre en compte la mensualité de l’assurance correspondante.

Procéder au bon calcul pour connaître le potentiel d’un logement

La rentabilité brute avant impôts

Pour les professionnels de l’immobilier, le calcul se résumerait au ratio du prix du loyer sur le prix d’achat multiplié par, 100 soit la formule suivante :

Rendement brut = loyer annuel / prix d’achat X 100

Cette méthode de calcul est erronée car elle ne prend pas en charge tous les frais qui vont incomber au propriétaire. Le but est d’attirer les acquéreurs, mais la prudence est de mise avant de s’engager. Pour être le plus juste possible, il faudra faire l’opération suivante :

Cumul de tous les frais : prix à l’achat + frais et charges annuelles + mensualité crédit immobilier et assurance – apport personnel

Le calcul de la rentabilité s’obtient donc de cette façon :

Rendement brut = loyer annuel / cumul de tous les frais X 100

Un particulier qui souhaite faire un investissement locatif a tout intérêt à comparer le pourcentage annoncé par un agent immobilier avec le résultat de ce calcul, beaucoup plus réaliste. Il pourra se rendre compte de ce que va lui rapporter effectivement son achat immobilier dans le neuf ou l’ancien afin de le louer par la suite.

La rentabilité nette avant impôts

Ce calcul est encore plus précis puisqu’il va tenir compte de tous les frais qui ne sont en général pas compris. Il s’agit des frais de notaire, du coût du crédit en fonction du taux d’intérêt offert par la banque. Correspondant à plusieurs milliers d’euros, ils doivent être pris en compte lors de l’estimation du véritable rendement locatif.

Au niveau des frais annuels, il faudra reprendre le montant des charges locatives réglées afin de connaître exactement les gains qui ont été perçus ; elles changent chaque année. Il faudra de même prendre compte de la révision annuelle des loyers pour qu’on puisse obtenir un résultat parfaitement exact.

La forme de calcul se transforme pour devenir :

Rendement net = loyer – charges locatives / (coût total de l’achat + coût du crédit) X 100

Considérer le retour sur investissement

La différence entre les dépenses financières effectuées et les loyers perçus va mettre en lumière quel sera le rapport. Pendant toute la durée du crédit, il y a de fortes chances que les dépenses soient importantes. A son issue, ce calcul supplémentaire va permettre de se rendre compte des gains obtenus grâce à une stratégie sur le long terme. La valeur mobilière sera un bon outil de mesure avec une nette évolution.

Le véritable potentiel de l’investissement locatif

Si le rendement locatif peut être peu élevé durant les toutes premières années, il faut prendre en considération le fait que cette situation va radicalement changer une fois que le prêt immobilier sera intégralement remboursé. A ce moment précis, la rentabilité va largement grimper. L’investissement dans la pierre vaut donc largement le coup puisque le calcul varie d’une année à l’autre. Ce projet doit toutefois être compris à long terme pour être cohérent.

La défiscalisation offerte par les différents dispositifs mis en œuvre par le gouvernement ne fait pas partie des formules transmises. Pourtant, les économies réalisées par ce biais font partie des gains du propriétaire. Pour les personnes qui s’intéressent à la loi Pinel ou Censi-Bouvard, le montant total de la défiscalisation offerte devra être retranché. La rentabilité locative va donc augmenter.

Acheter dans le neuf peut être une idée ingénieuse puisque les logements vont disposer d’une garantie constructeur valable pendant dix ans. De cette façon, et pendant cette période, aucun frais de travaux ne sera à compter. La rentabilité sera automatiquement augmentée. Il est d’ailleurs intéressant de savoir que les frais de notaire sont également moins importants dans le neuf.