Tout sur la Loi ALUR

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) sur l'immobilier instaure des changements importants concernant les relations entre les locataires et les propriétaires, mais aussi vis à vis de l'encadrement des loyers et leur garantie universelle. Cette loi impose également de nouvelles obligations aux copropriétés, et aux professionnels de l'immobilier.

Inspectimmo fait pour vous un dossier détaillé vous expliquant les modifications découlant de cette loi.

Publication au journal officiel et entrée en vigueur de la loi ALUR

La loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Il s'agit de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Texte intégral : Loi ALUR

Certaines dispositions de la loi ALUR sont actuellement en vigueur mais d'autres doivent encore attendre des décrets d'application pour devenir effectives.

Les objectifs du gouvernement

Le gouvernement réforme le droit du logement français.

loi ALUR

Ses objectifs, avec la loi ALUR sont de

  • - donner des règles claires aux professions immobilières
  • - améliorer les rapports entre locataires et propriétaires
  • - améliorer le fonctionnement des copropriétés
  • - favoriser la rénovation des logements
  • - simplifier la demande de logement social
  • - accompagner les personnes défavorisées
  • - lutter contre l'habitat indigne
  • - Développer des formes d’habitat alternatives
  • - Réformer l’urbanisme et l’aménagement

Ce qui change avec la loi ALUR

Concernant les frais d'agences immobilières

C'est au propriétaire-bailleur de s'acquitter de la rémunération des agents immobiliers qui participent à la mise en location de leur logement vide ou meublé. Ces frais restent à leur charge exclusive.

Cependant, les honoraires qui sont liés à la visite du locataire, à la constitution de son dossier, à la rédaction du bail, et à la réalisation de l'état des lieux, peuvent être mis en partie à la charge du locataire (pour moitié maximum, donc ce que paye le locataire pour ces honoraires précités ne doivent pas dépassés ce que paye le propriétaire), et sous réserve de respecter certains plafonds. Les tarifs appliqués doivent être affichés, ils sont généralement compris entre 8 et 12€ TTC par m².

Concernant le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie peut être exigé par le propriétaire afin de couvrir certains manquements du locataire, comme par exemple des loyers ou charges impayés. Le montant, le versement et la restitution de ce dépôt de garanti sont encadrés par la loi ALUR.

Le montant du dépôt de garantie ne peut en aucun cas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, et doit impérativement figurer sur le contrat de bail. Il doit être versé au propriétaire lors de la signature du bail, contre un reçu éventuellement. Dans le cas où le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, le propriétaire ne peut réclamer de dépôt de garantie. Aucune révision du montant de garantie ne peut avoir lieu en cours de bail ou à son renouvellement.

Si retard ou non restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire a 1 mois après la remise des clés lors du départ de son locataire pour lui rendre son dépôt de garantie dans le cas où l'état des lieux lors de la sortie est conforme à l'état des lieux lors de l'entrée du locataire, 2 mois maximum si cet état des lieux s'avérait non conforme. En cas de retard du bailleur pour la restitution du dépôt de garantie, le propriétaire devra des intérêts de retard au locataire. La majoration prévue par la loi est égale à 10% du loyer mensuel, hors charges, pour chaque mensualité de retard commencé. Le bailleur doit évidemment justifier toute retenue sur le dépôt de garantie

En cas de non restitution du dépôt de garantie, le locataire, après avoir mis en demeure le bailleur par lettre recommandée avec A/R, peut saisir la commission départementale de conciliation rattaché au logement concerné. Les litiges relatifs au dépôt de garantie jusqu'à 4000€ sont portés devant le juge de proximité, et au delà de ce montant, au tribunal d'instance.

En cas de copropriété

Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut éventuellement, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie. Le propriétaire devra régulariser et restituer la somme due au locataire dans le courant du mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Concernant les charges locatives

Les charges locatives, appelées également charges récupérables, sont des dépenses initialement prises en charge par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire sur justificatif. En cas de difficulté de paiement de la part du locataire, celui ci peut demander un délai de paiement.

Il peut s'agir des dépenses liées aux ascenseurs, à l'eau, au chauffage collectif, à l'électricité, et à l'entretien des espaces intérieurs et extérieurs. Les taxes ou redevances des ordures ménagères, balayage et assainissement sont toujours à la charge du locataire.

Concernant une dette locative

Le propriétaire peut récupérer les arriérés de charges et de loyers pendant 3 à 5 ans (en fonction de la date de la dette ; 5 ans pour une dette née avant le 27 mars 2014, 3 ans pour une dette née après cette date), même après le départ du locataire.

S'il s'agit d'une révision annuelle de loyer non effectuée, le bailleur dispose d'un an pour réagir.

Concernant des travaux en cours de bail

Le bailleur doit délivrer un logement décent et l'entretenir de façon à ce qu'il le reste. L'entretien et les réparations autres que locatives restent par ailleurs à sa charge pendant la durée de la location.

Le locataire doit laisser l'accès au logement qu'il occupe afin que les travaux se fasse, mais une réduction de loyer s'applique si les travaux durent plus de 21 jours.

Concernant le congé du locataire

Le locataire peut à tout moment donner congé, sous réserve de respecter certaines conditions de forme, à savoir en adressant une lettre de congé au propriétaire par lettre recommandée avec A/R, en précisant la date d'effet du congé en fonction du délai de préavis, le motif éventuellement. Le congé est effectif à l'expiration d'un délai de préavis (pendant lequel le locataire devra encore s'acquitter de son loyer), variable selon les circonstances de son départ.

Le préavis est généralement de 3 mois. Il peut cependant être réduit à 1 mois dans certains cas :

  • - si le logement se trouve dans une zone tendue
  • - si le locataire est bénéficiaire du RSA (Revenu de Solidarité Active) ou du AAH (Allocation Adulte Handicapé)
  • - pour une raison de santé justifiant d'un changement de domicile
  • - si obtention d'un premier emploi
  • - si licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle
  • - si nouvel emploi suite à une perte d'emploi
  • - en cas de mutation professionnelle
  • - en cas d'attribution d'un logement social
  • - si changement de logement dans le parc social

Concernant le congé frauduleux d'un bailleur

Si le propriétaire donne congé à son locataire mais que le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut alors le contester devant le juge pour obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur risque aussi des poursuites pénales, pouvant aller jusqu'à 30000€ s'il s'agit d'une personne morale.

Concernant l'expulsion, et la trêve hivernale

Le bailleur peut mettre fin au bail lorsque le locataire ne respecte pas son engagement de s'acquitter du loyer et des charges aux échéances convenues. Quand le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. Sinon, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire. La procédure d'expulsion doit être menée par un huissier, le bailleur ne peut y procéder lui même.

Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la période de trêve hivernale qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, à moins que l'expulsion d'un arrêté de péril, ou d'un relogement. Même un squatteur ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale, sauf si une décision contraire du juge le permettait. Cependant, la trêve hivernale n'empêche pas que le propriétaire engage un recours devant le tribunal d'instance afin d'ouvrir une procédure d'expulsion.